상가 월세 5% 이상 못 올린다? 절반만 맞습니다 — 5% 상한이 적용 안 되는 경우

갱신 시점이 다가오면 임대인에게서 이런 연락이 옵니다.

"이번에 월세 좀 올려야겠습니다."

임차인은 바로 이렇게 답하죠.

"법으로 5% 이상은 못 올리는 거 아닌가요?"

이 말은 절반만 맞습니다. 그리고 틀린 절반에 걸리면 월세가 두 배로 오를 수도 있습니다.

결론부터 말씀드리면 이렇습니다.

환산보증금 기준을 넘는 상가에는 5% 상한이 적용되지 않습니다. 법 조문 자체에서 빠져 있습니다.

먼저 5% 상한이 어디서 나오는지

근거 조문은 「상가건물 임대차보호법」 제11조입니다.

「상가건물 임대차보호법」 제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

그 "대통령령으로 정하는 기준"이 100분의 5, 즉 5%입니다.

그리고 제한이 하나 더 있습니다.

② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

정리하면 ① 한 번에 5%까지, ② 1년에 한 번까지입니다.

그런데 이 조항이 안 걸리는 상가가 있습니다

여기가 핵심입니다.

이 법은 환산보증금 기준 이하인 임대차에 전면 적용됩니다. 기준을 넘으면 일부 조항만 적용되는데, 그 목록이 제2조 제3항에 적혀 있습니다.

「상가건물 임대차보호법」 제2조 제3항
제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

목록을 하나씩 보십시오.

조항내용초과 시 적용?

제3조	대항력	⭕
제10조 제1·2항	갱신요구권 10년	⭕
제10조 제3항 본문	동일 조건으로 갱신	⭕
제10조의2~의9	갱신 특례, 권리금, 3기 연체 등	⭕
제19조	표준계약서	⭕
제11조	5% 상한	❌ 없음

제11조가 목록에 없습니다. 즉 환산보증금을 넘는 상가에는 5% 상한 조항 자체가 적용되지 않습니다.

'본문'과 '단서'의 함정

위 표에서 한 가지 더 눈여겨보실 것이 있습니다. 제10조 제3항이 "본문" 만 적용된다고 되어 있죠.

제10조 제3항은 이렇게 생겼습니다.

[본문] 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
[단서] 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

5% 상한을 끌어오는 건 '단서'입니다. 그런데 초과 임대차에는 본문만 적용되고 단서는 빠집니다.

이게 법 기술적으로 5% 상한이 사라지는 경로입니다. 조문을 끝까지 읽지 않으면 놓치는 지점이고, 실무에서 가장 많이 틀리는 부분 중 하나입니다.

그럼 초과 상가는 무제한인가

아닙니다. 대신 제10조의2라는 별도 조항이 작동합니다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조의2(계약갱신의 특례)
제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

숫자 상한이 없습니다. 대신 "주변 시세와 제반 사정을 고려해서" 정하라는 기준만 있습니다.

쉽게 말해 5%라는 명확한 선 대신 '적정선'이라는 모호한 기준이 들어옵니다. 당사자가 합의하면 그대로 가고, 합의가 안 되면 결국 법원이 판단하게 됩니다.

임대인에게는 유리하고 임차인에게는 불안한 구조입니다. 주변 시세가 많이 올랐다면 큰 폭의 인상도 가능해집니다.

내 상가는 어느 쪽인가 — 계산해 보십시오

기준은 환산보증금입니다.

 

환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)

지역별 기준액

지역기준액

서울특별시	9억원 이하
수도권 과밀억제권역·부산광역시	6억 9천만원 이하
기타 광역시 등	5억 4천만원 이하
그 외 지역	3억 7천만원 이하

서울 기준 계산 예시

보증금월차임환산보증금5% 상한

5천만원	300만원	5천만 + 3억 = 3억 5천만	⭕ 적용
1억원	700만원	1억 + 7억 = 8억	⭕ 적용
1억원	800만원	1억 + 8억 = 9억	⭕ 적용 (이하)
1억원	850만원	1억 + 8억 5천 = 9억 5천만	❌ 미적용
3억원	700만원	3억 + 7억 = 10억	❌ 미적용

9억은 '이하'라서 들어갑니다. 기준액과 정확히 같은 금액은 보호 범위 안입니다. 1원 차이로 갈리는 구조이니 계산을 정확히 하셔야 합니다.

그리고 표에서 보이듯 월차임이 결정적입니다. 월세에 100을 곱하기 때문에, 보증금이 비슷해도 월세 50만원 차이로 결과가 뒤집힙니다.

환산보증금과 그에 따른 보호 범위 차이는 상가 대항력·확정일자·우선변제권에서 더 자세히 다뤘습니다.

5% 상한이 적용돼도 알아둘 것

환산보증금 이하라서 5% 상한이 걸리는 경우에도 오해하기 쉬운 지점이 있습니다.

① 합의 인상에는 적용되지 않습니다

제11조는 "증액을 청구할 수 있다" 는 조항입니다. 즉 일방이 청구하는 경우의 상한입니다.

양 당사자가 합의해서 새로 계약을 쓰면 5%를 넘겨도 유효할 수 있습니다. 이게 실무에서 가장 흔한 오해 중 하나입니다.

다만 갱신요구권을 행사한 갱신이라면 제10조 제3항 단서가 적용되어 5% 범위에서만 증감할 수 있습니다. "합의 갱신이냐, 갱신요구권 행사냐" 를 구분하셔야 합니다.

② 1년에 한 번뿐입니다

계약 체결 또는 마지막 증액 후 1년이 지나야 다시 증액을 청구할 수 있습니다. 6개월 만에 또 올리겠다는 건 안 됩니다.

③ 조세·공과금 증가 같은 사유가 있어야 합니다

조문을 보면 그냥 올릴 수 있는 게 아닙니다. 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 기존 차임이 상당하지 않게 된 경우여야 합니다.

실무에서는 이 요건을 따지지 않고 관행적으로 올리는 경우가 많지만, 다툼이 생기면 쟁점이 됩니다.

④ 감액 청구는 임차인도 할 수 있습니다

제11조는 증감청구권입니다. 올리는 것만이 아니라 내리는 것도 청구할 수 있습니다. 그리고 감액에는 5% 같은 하한 제한이 없습니다.

주변 시세가 떨어졌거나 상권이 침체됐다면 임차인이 감액을 청구할 수 있습니다. 실무에서 잘 활용되지 않는 권리입니다.

⑤ 감염병 특례가 있습니다

제1급감염병 등에 의한 경제사정 변동으로 차임을 감액한 뒤 다시 증액하는 경우에는, 감액 전 수준에 이를 때까지 5% 상한이 적용되지 않습니다.

코로나 시기에 월세를 깎아준 임대인이 나중에 원래대로 되돌릴 수 있도록 만든 규정입니다.

실무 체크리스트

임차인이라면

• 내 상가의 환산보증금을 계산했는가 (보증금 + 월차임 × 100)
• 지역별 기준액 이하인가, 초과인가
• 초과한다면 5% 상한이 없다는 것을 알고 협상에 임하는가
• 마지막 증액으로부터 1년이 지났는가
• 임대인이 제시한 인상 사유가 조문상 요건에 맞는가
• 시세가 떨어졌다면 감액 청구도 검토했는가

임대인이라면

• 증액 청구인지, 합의 갱신인지 구분했는가
• 5% 상한 대상이라면 1년 경과 요건을 충족했는가
• 초과 상가라면 주변 시세 자료를 확보했는가 (제10조의2의 판단 근거)
• 증액 통지를 서면이나 문자로 남겼는가

양쪽 모두

• 합의한 내용을 새 계약서나 변경 합의서로 남겼는가
• 갱신요구권 행사 여부를 명확히 했는가

자주 묻는 질문

Q. 환산보증금을 넘으면 월세를 두 배로 올려도 되나요?
법에 숫자 상한이 없는 건 맞습니다. 다만 제10조의2는 "주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여" 청구하도록 정하고 있습니다. 합의가 안 되면 법원이 적정 수준을 판단하게 되므로 무제한은 아닙니다.

Q. 임대인이 "5% 넘게 못 올린다"는 걸 모르고 20% 올리자고 합니다.
먼저 환산보증금부터 계산해 보십시오. 기준 이하라면 갱신요구권 행사 시 5% 범위입니다. 초과한다면 애초에 상한이 없으니 협상의 문제가 됩니다.

Q. 합의해서 10% 올려 계약서를 새로 썼습니다. 무효인가요?
갱신요구권 행사가 아니라 당사자 합의에 의한 새 계약이라면 유효할 수 있습니다. 다만 실질이 갱신요구권 행사였는지, 자유로운 합의였는지는 개별 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

Q. 보증금을 올리는 것도 5% 제한을 받나요?
네. 제11조는 "차임 또는 보증금"이라고 되어 있어 양쪽 다 대상입니다.

Q. 월세를 내려달라고 하면 임대인이 거절하면 끝인가요?
감액청구권은 형성권으로 보는 것이 일반적이지만, 임대인이 응하지 않으면 결국 소송으로 다퉈야 합니다. 현실적으로는 협상 카드로 쓰이는 경우가 많습니다.

Q. 10년 갱신요구권이 끝난 뒤에는 어떻게 되나요?
갱신요구권이 소멸하면 임대인은 갱신을 거절할 수 있고, 계속 영업하려면 새로 합의해야 합니다. 이때는 5% 상한도 적용되지 않습니다. 다만 권리금 회수기회 보호는 별도로 유지됩니다.

정리

구분환산보증금 이하환산보증금 초과

근거 조항	제11조	제10조의2
증액 상한	5%	없음
1년 제한	적용	조문상 없음
판단 기준	숫자	주변 시세·제반 사정
감액 청구	가능 (하한 없음)	가능

세 줄로 줄이면 이렇습니다.

1. 5% 상한의 근거는 제11조인데, 제2조 제3항의 적용 목록에 제11조가 없습니다
2. 그래서 환산보증금을 넘으면 5% 상한이 사라지고 제10조의2의 '적정선' 기준으로 바뀝니다
3. 합의에 의한 인상은 애초에 5% 조항의 대상이 아닙니다

계약서를 꺼내서 보증금 + (월차임 × 100) 부터 계산해 보십시오. 그 숫자 하나가 협상의 출발점을 완전히 바꿉니다.

---

함께 보면 좋은 글

2026.10.02 - [부동산 관련/상가임대차] - 상가 대항력·확정일자·우선변제권, 하나만 빠져도 보증금을 잃습니다

2026.10.01 - [부동산 관련/상가임대차] - 상가 계약갱신요구권 10년, 기산점은 계약서 쓴 날이 아닙니다

2026.10.01 - [부동산 관련/상가임대차] - 상가 월세 3기 연체, 갚아도 쫓겨납니다 — 대법원이 정리한 정확한 기준