상가 계약갱신요구권 10년, 기산점은 계약서 쓴 날이 아닙니다

상가 임차인에게 10년은 생명선입니다. 인테리어 비용을 회수하고 단골을 쌓아 권리금까지 받으려면 그 기간이 필요하니까요.

그런데 막상 "그래서 제 10년은 언제 끝나나요?" 라고 물으면 답이 엇갈립니다. 계약 하나에도 날짜가 이렇게 많거든요.

• 가계약금을 보낸 날
• 계약서에 도장 찍은 날
• 잔금을 치른 날
• 실제로 짐을 넣고 들어간 날
• 첫 월세를 낸 날

이 중 기준이 되는 날은 하나입니다. 그리고 많은 분들이 틀린 날짜로 계산하다가 "아직 2년 남았는데요" 하는 순간 "이미 끝났습니다"라는 답을 듣습니다.

결론부터 말씀드리면 이렇습니다.

기준은 계약서에 적힌 '임대차 개시일'입니다. 가계약금을 언제 보냈는지, 계약서를 언제 썼는지, 실제로 언제 들어갔는지는 원칙적으로 상관없습니다.

법은 '계약'이 아니라 '기간'을 셉니다

조문부터 보겠습니다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

여기서 핵심 단어는 '임대차기간' 입니다. '계약 체결일'이 아니라 '기간'이라고 쓰여 있죠.

임대차기간은 계약서에 이렇게 적힙니다.

임대차기간: 2020년 3월 1일부터 2022년 2월 28일까지

이 '2020년 3월 1일'이 기산점입니다. 계약서를 2020년 1월에 썼든, 가계약금을 2019년 12월에 보냈든, 실제로 3월 10일에 들어갔든 달라지지 않습니다.

쉽게 말해 "언제부터 빌리기로 했느냐" 가 기준이지 "언제 약속했느냐" 나 "언제 들어갔느냐" 가 기준이 아닙니다.

날짜별로 하나씩 보겠습니다

① 가계약금 보낸 날 — ❌ 기준 아닙니다

가계약금은 물건을 잡아두기 위해 먼저 보내는 돈입니다. 이 단계에서는 아직 임대차가 시작되지 않았습니다.

다만 가계약도 주요 조건(보증금·차임·기간·목적물)이 특정되고 당사자가 합의했다면 그 자체로 구속력이 인정될 수 있습니다. 그렇다 해도 그건 "계약이 성립했다"는 문제지, "임대차기간이 시작됐다"는 문제가 아닙니다.

실무에서 주의할 점: 가계약 단계에서 기간을 정하지 않고 넘어갔다가, 본계약서에 적을 개시일을 두고 다투는 경우가 있습니다. 가계약금을 보낼 때 임대차 개시일을 문자로라도 명확히 남겨두십시오.

② 계약서에 도장 찍은 날 — ❌ 기준 아닙니다

가장 많이 헷갈리는 날짜입니다. "계약한 날부터 10년 아닌가요?"라고 물으시는 분이 많습니다.

계약서 상단에 있는 작성일(체결일) 과 본문에 있는 임대차기간 개시일은 다른 날짜입니다. 보통 계약서는 입주보다 1~3개월 앞서 씁니다. 신축 상가라면 반년 넘게 벌어지기도 하고요.

10년을 세는 기준은 본문의 개시일입니다. 계약서를 2월에 썼고 개시일이 5월 1일이면, 5월 1일부터입니다. 석 달 차이가 나죠.

③ 잔금일 — ⭕ 대개 이 날이 기준입니다

실무에서 잔금일 = 임대차 개시일로 맞추는 경우가 압도적으로 많습니다. 잔금을 치르면서 열쇠를 받고 그날부터 기간이 시작되는 구조죠.

그래서 "잔금일부터 10년"이라고 해도 대부분 맞습니다. 다만 이건 결과적으로 같은 것이지, 잔금일이 법적 기준이라서가 아닙니다.

계약서에 "임대차기간은 2024년 5월 1일부터"라고 적어놓고 사정상 잔금을 5월 10일에 치렀다면, 기산점은 5월 1일입니다.

④ 실제 입주일 — ❌ 기준 아닙니다

인테리어 공사 때문에 개시일보다 한 달 늦게 들어가는 경우가 흔합니다. 이때도 기산점은 계약서상 개시일입니다.

거꾸로 말하면, 개시일부터 월세를 내면서 공사만 한 기간도 10년에 들어갑니다. 영업을 안 했어도 임대차기간은 흘러간 겁니다.

반대 사례도 있습니다. 개시일보다 먼저 들어가 공사를 하는 경우죠. 이때 "공사 기간은 차임 면제" 같은 특약을 쓰는데, 차임을 면제받은 기간이 임대차기간에 포함되는지는 특약 문구에 따라 달라질 수 있으니 분명하게 적어두셔야 합니다.

⑤ 첫 월세 낸 날 — ❌ 기준 아닙니다

차임 지급일은 돈 내는 날짜일 뿐입니다. 개시일이 5월 1일인데 월세를 매월 25일에 내기로 했다면, 그건 지급 약정일이지 기간의 시작이 아닙니다.

여기서 꼭 구분해야 할 것 — 대항력은 별개입니다

이 글에서 가장 중요한 부분일 수 있습니다.

10년 기산점과 대항력 발생 시점은 완전히 다른 개념인데, 섞어서 이해하는 분이 많습니다.

구분10년 갱신요구권대항력

근거	제10조 제2항	제3조 제1항
기준	계약서상 임대차 개시일	건물 인도 + 사업자등록 신청
효력 발생	개시일부터 기간 진행	신청한 다음 날 0시부터
무엇을 지키나	영업 기간	건물이 넘어가도 임차권 유지

즉 계약서상 개시일이 지났어도, 실제로 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하지 않으면 대항력은 생기지 않습니다.

인테리어를 한다고 두 달을 끌면서 사업자등록을 미루는 사이에 건물이 매매되거나 경매로 넘어가면, 새 소유자에게 임차권을 주장하지 못할 수 있습니다.

실무 조언: 개시일이 되면 공사 중이어도 사업자등록부터 신청하십시오. 인도받은 사실(열쇠 수령, 출입 가능)만 입증되면 됩니다. 이건 비용도 안 들고 하루면 끝나는데, 안 해서 보증금을 잃는 경우가 실제로 있습니다.

기간을 세는 기술적 문제 — 초일불산입

날짜를 정확히 따져야 할 때 알아둘 원칙이 있습니다.

「민법」 제157조는 "기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다" 고 정합니다. 첫날은 세지 않는다는 뜻입니다.

그래서 2024년 5월 15일 개시한 2년 계약은 2026년 5월 15일 24시에 만료됩니다. 5월 14일이 아니라요.

다만 계약서에 "오전 0시부터 사용한다"는 취지의 특약이 있으면 첫날을 포함해 계산하게 될 수 있습니다. 실무에서는 애초에 계약서에 만료일을 명시해서 다툼을 없애는 게 가장 깔끔합니다.

중간에 끼는 변수들

기산점이 정해져도 10년을 세는 과정에서 복잡해지는 경우가 있습니다.

묵시적 갱신 기간도 합산됩니다

임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 종전과 같은 조건으로 갱신된 것으로 보고, 그 기간은 1년입니다(제10조 제4항).

조용히 넘어간 이 1년도 전체 10년에 그대로 들어갑니다. 갱신요구권을 쓰지 않았으니 10년이 안 깎인다고 생각하시면 안 됩니다.

지위를 승계받았다면 전 임차인 기간까지 합산됩니다

권리금을 주고 가게를 인수할 때 두 갈래가 있습니다.

• 임대인과 새 임대차계약 체결 → 본인 계약 개시일부터 새로 10년
• 기존 임차인의 지위를 승계(임차권 양도) → 전 임차인이 쓴 기간까지 합산

후자라면 전 임차인의 최초 임대차 개시일이 기산점이 됩니다. 8년 영업한 가게를 승계 형식으로 받으면 남은 건 2년입니다.

이 부분은 상가 권리금 양수도 계약 체크리스트에서 자세히 다뤘습니다.

2018년 10월 16일이라는 분기점

갱신요구권은 원래 5년이었다가 10년으로 늘었습니다. 개정법은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.

• 2018.10.16 이후 체결 → 10년
• 2018.10.16 이전 체결됐지만 그 이후 갱신된 적이 있음 → 10년 적용 가능
• 2018.10.16 이전 체결 후 갱신 없이 만료 → 5년

오래된 계약이라면 중간에 갱신된 이력이 있는지를 먼저 확인하셔야 합니다.

면적을 넓혀 새 계약서를 썼다면

옆 호실을 합쳐 계약서를 새로 쓴 경우입니다. 원칙적으로는 새 계약이므로 그때부터 다시 10년을 세는 쪽으로 봅니다.

다만 확장 면적이 경미하고 동일 임차인이 같은 영업을 이어가는 실질이라면 최초 계약일부터 기산될 여지가 있습니다. 개별 사정에 따라 결론이 갈리는 영역이라 다툼이 생기기 쉬운 지점입니다.

실무 체크리스트

계약 단계에서

• 계약서 본문의 임대차기간 개시일을 확인했는가 (작성일 아님)
• 개시일과 잔금일이 다르다면, 어느 날부터 차임이 발생하는지 명시했는가
• 인테리어 기간이 있다면 그 기간이 임대차기간에 포함되는지 특약으로 정했는가
• 만료일을 계약서에 직접 기재했는가 (초일불산입 다툼 방지)

입주 단계에서

• 개시일에 맞춰 사업자등록을 신청했는가 (공사 중이어도)
• 임대차계약서에 확정일자를 받았는가
• 열쇠 수령일·출입 가능 시점을 입증할 자료를 남겼는가

승계·인수라면

• 전 임차인의 최초 임대차 개시일을 확인했는가
• 새 계약인지 지위 승계인지 계약서 문구로 확정했는가

오래된 계약이라면

• 최초 계약이 2018년 10월 16일 전후 어느 쪽인가
• 그 이후 갱신된 이력이 있는가
• 묵시적 갱신으로 넘어간 기간이 몇 년인가

자주 묻는 질문

Q. 계약서를 1월에 썼고 개시일이 4월 1일입니다. 언제부터 세나요?
4월 1일부터입니다. 계약서 작성일은 기준이 아닙니다.

Q. 개시일은 3월 1일인데 공사 때문에 4월에 들어갔습니다.
3월 1일부터 셉니다. 실제 입주일과 무관합니다. 다만 그 한 달도 10년에서 차감된다는 뜻이니, 공사 기간 처리를 계약서에 명확히 해두시는 게 좋습니다.

Q. 가계약금만 보내고 계약서는 아직 안 썼습니다.
임대차기간은 아직 시작되지 않았습니다. 다만 가계약 단계의 합의 내용도 분쟁 시 증거가 되므로, 개시일을 문자로 남겨두십시오.

Q. 계약서에 개시일이 안 적혀 있으면요?
드물지만 있습니다. 이 경우 잔금 지급일, 인도일, 차임 발생일 등 여러 사정을 종합해 판단하게 되고, 그만큼 다툼이 커집니다. 계약서 작성 시 반드시 확인하셔야 할 항목입니다.

Q. 10년이 지나면 바로 나가야 하나요?
갱신을 요구할 권리가 없어질 뿐입니다. 임대인이 합의해주면 계속 영업할 수 있습니다. 그리고 10년이 지나도 권리금 회수기회 보호는 별도로 유지된다는 점을 꼭 기억하십시오. 갱신요구권이 끝났다는 이유로 권리금을 포기하실 필요가 없습니다.

Q. 묵시적 갱신으로 넘어간 해도 10년에 들어가나요?
네, 들어갑니다. 갱신요구권을 행사하지 않았어도 임대차기간은 흘러간 것으로 봅니다.

정리

날짜10년 기산점?비고

가계약금 지급일	❌	임대차 미개시
계약서 작성일	❌	가장 흔한 오해
계약서상 임대차 개시일	⭕	이것이 기준
잔금일	△	개시일과 같으면 결과적으로 동일
실제 입주일	❌	대항력과 혼동 주의
첫 차임 지급일	❌	지급 약정일일 뿐

세 줄로 줄이면 이렇습니다.

1. 10년은 계약서에 적힌 임대차 개시일부터 셉니다
2. 대항력은 인도 + 사업자등록 신청이라는 별개 요건입니다
3. 묵시적 갱신 기간과 승계받은 기간도 합산됩니다

본인 계약서를 지금 꺼내서 임대차기간 개시일부터 확인해 보십시오. 생각했던 것보다 만료가 가까울 수 있습니다.

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이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.