상가를 넘기거나 인수할 때 가장 많은 돈이 오가는 건 보증금이 아니라 권리금입니다. 그런데 정작 권리금 양수도 계약은 부동산 임대차계약만큼 꼼꼼히 따지지 않고 넘어가는 경우가 많습니다.
문제는 권리금 계약이 잘못되면 회수할 방법이 거의 없다는 점입니다. 보증금은 법으로 보호받지만, 권리금은 계약서에 무엇을 써 뒀느냐가 전부입니다.
이 글에서는 상가 권리금 양수도 계약에서 반드시 확인해야 할 사항을 계약 전·계약서 작성·계약 후로 나눠 정리했습니다.
권리금 계약은 임대차계약과 별개입니다
가장 많이 하는 오해부터 짚겠습니다.
권리금 양수도 계약은 기존 임차인(양도인)과 새 임차인(양수인) 사이의 계약입니다. 건물주는 당사자가 아닙니다. 반면 임대차계약은 건물주와 새 임차인 사이의 계약이고요.
즉 계약이 두 개입니다. 그리고 권리금 계약이 성립해도 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺어주지 않으면 그 권리금 계약은 아무 의미가 없습니다.
여기서 대부분의 사고가 납니다. 권리금부터 덜컥 지급했는데 임대인이 계약을 거절하는 경우죠. 뒤에서 다룰 정지조건 특약이 이걸 막아줍니다.
「상가건물 임대차보호법」 제10조의3은 권리금을 이렇게 정의합니다. 상가건물에서 영업하는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가로 주고받는 금전입니다.
실무에서는 보통 세 가지로 나눠 봅니다.
- 바닥권리금 — 자리 자체의 값어치
- 시설권리금 — 인테리어, 설비, 집기
- 영업권리금 — 단골, 매출, 거래처
계약 전 반드시 확인할 6가지
1. 임대인이 새 임대차계약에 동의하는지
이게 1순위입니다. 권리금을 논하기 전에 건물주 의사부터 확인해야 합니다. 구두 확인으로 끝내지 말고, 가능하면 임대차계약 조건(보증금·차임·기간)을 먼저 맞춰 놓으십시오.
2. 새 계약인가, 지위 승계인가 — 10년이 걸린 문제
권리금 양수도에서 가장 큰 함정이 여기 있습니다. 그리고 대부분 모르고 지나갑니다.
가게를 넘겨받을 때 임대차 쪽은 두 갈래 중 하나로 갑니다.
① 임대인과 새로 임대차계약을 체결하는 경우
기존 임차인의 임대차는 종료되고, 양수인이 임대인과 새 계약을 씁니다. 이 계약은 기존 임차인의 계약과 별개이므로, 양수인도 자기 계약 시작일 기준으로 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 전 임차인이 몇 년을 영업했든 상관없습니다.
② 임차권을 양도받아 지위를 승계하는 경우
임대인의 동의를 얻어 기존 계약상 임차인의 지위를 그대로 이어받는 방식입니다. 임차권의 동일성이 유지되므로 기존 임차인이 쓴 기간까지 합산해서 10년이 계산됩니다.
전 임차인이 8년을 영업했다면 양수인에게 남는 건 2년입니다. 권리금은 똑같이 주고 영업 기간은 4분의 1만 확보하는 셈입니다.
어느 쪽인지는 계약서 문구가 결정합니다
새 계약인지 지위 승계인지는 법이 정해 주는 게 아니라 당사자의 의사로 결정됩니다. 그래서 계약서에 이런 문구가 들어가면 ②가 됩니다.
"을은 별첨 임대차계약상 임차인의 지위를 병에게 양도하고, 갑은 이에 동의한다. 병은 을로부터 임대차계약상 모든 권리의무를 포괄적으로 양수한다."
이른바 임대차계약 포괄양수도 형식입니다. 언뜻 간편해 보이고 임대인도 선호하는 경우가 많지만, 양수인 입장에서는 갱신요구권이 크게 줄어들 수 있습니다.
양수인이라면 이렇게 하십시오
- 기존 임대차계약을 승계하는 형식이 아니라, 임대인과 본인 명의로 새 임대차계약을 체결하십시오
- 계약서에 "지위 양수", "포괄양수도", "권리의무 승계" 같은 표현이 들어가 있는지 확인하십시오
- 기존 임차인의 최초 임대차 개시일을 반드시 확인하십시오. 승계 형식이 된다면 남은 기간이 몇 년인지 계산이 됩니다
- 불안하면 새 계약서에 "본 계약은 기존 임대차계약과 별개의 신규 임대차계약이다" 라는 문구를 명시하는 것도 방법입니다
권리금 1억을 주면서 영업 기간이 10년인지 2년인지 모르고 도장을 찍는 일이 실제로 벌어집니다. 이 항목 하나만 챙겨도 이 글을 읽은 값은 합니다.
3. 건축물대장과 등기부
- 위반건축물 표시가 있는지 — 있으면 영업신고나 허가가 반려될 수 있습니다
- 건물 용도가 업종에 맞는지 — 제2종근린생활시설인지, 일반음식점 영업이 가능한 용도인지
- 근저당·가압류·신탁등기 — 경매로 넘어가면 권리금은 회수 경로가 없습니다
4. 임대인의 재건축·철거 계획
임대인이 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우 갱신 요구가 거절될 수 있습니다. 계약 전에 확인하고, 없다는 사실을 특약으로 받아두는 게 안전합니다.
5. 영업허가·신고의 승계 가능 여부
음식점, 학원, 미용업 등은 업종별로 지위 승계 요건이 다릅니다. 인수하려는 업종이 기존 영업자의 지위를 이어받을 수 있는지, 시설 기준을 다시 맞춰야 하는지 관할 관청에 미리 확인하십시오.
6. 미납금과 밀린 관리비
전기·가스·수도, 관리비, 밀린 차임, 각종 공과금. 잔금일 기준으로 정산 내역을 서면으로 확정해야 합니다. 나중에 청구서가 날아오면 다툼이 됩니다.
계약서에 반드시 넣어야 할 특약 5가지
여기가 이 글의 핵심입니다.
① 정지조건 특약 (가장 중요)
"본 권리금 계약은 양수인과 임대인 사이에 별도의 임대차계약이 체결되는 것을 조건으로 효력이 발생한다. 임대차계약이 체결되지 아니한 경우 본 계약은 무효로 하고, 양도인은 수령한 금원 전액을 즉시 반환한다."
이 한 줄이 앞서 말한 사고를 막습니다. 계약금을 냈는데 임대인이 거절해서 돈이 묶이는 상황을 방지합니다.
② 시설물 목록 별지 첨부
무엇을 넘겨받는지 목록으로 만들고 사진을 찍어 계약서에 붙이십시오. "에어컨 2대"가 아니라 제조사·모델·설치연도·상태까지 적습니다. 인수 후 고장 났을 때 책임 소재가 갈립니다.
리스나 할부가 남은 설비가 있는지도 반드시 확인해야 합니다. 남은 할부금을 떠안는 경우가 생각보다 흔합니다.
③ 경업금지 약정
「상법」 제41조는 영업양도인이 다른 약정이 없으면 10년간 동일 및 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종 영업을 하지 못하도록 정하고 있습니다.
다만 이 조항이 적용되려면 '영업양도'로 인정되어야 하므로, 단순 시설 양수 형태라면 다툼의 여지가 있습니다. 기간과 지역을 명시한 경업금지 특약을 따로 넣는 것이 확실합니다. 위반 시 손해배상액까지 정해 두면 더 좋고요.
④ 원상회복 의무의 귀속
임대차 종료 시 원상회복 범위를 누가 어디까지 책임지는지 정해야 합니다. 기존 임차인이 만든 인테리어를 그대로 인수했는데, 나갈 때 최초 상태로의 원상회복 비용을 양수인이 전부 떠안는 경우가 있습니다.
⑤ 영업 관련 자료의 인계 범위
거래처 명단, 단골 고객 정보, 레시피, 매출 자료 중 무엇을 넘기는지 적습니다. 영업권리금을 지급한다면 이 부분이 실체입니다.
⚠️ 고객 개인정보를 넘길 때는 개인정보 보호법상 정보주체의 동의 등 적법한 요건을 갖춰야 합니다. 명단을 그냥 넘기면 양쪽 다 문제가 될 수 있습니다.
양도인이라면 — 권리금 회수기회 보호
임대인이 방해해서 권리금을 못 받게 되는 경우도 있습니다. 법은 이때 임차인을 보호합니다.
「상가건물 임대차보호법」 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 다음 행위로 권리금 수수를 방해하지 못하도록 규정합니다.
- 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
- 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
- 조세·공과금, 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
- 그 밖에 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위
손해배상은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 합니다. 그리고 이 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸합니다.
보호받지 못하는 경우도 있습니다
첫째, 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 보호되지 않습니다. 대표적인 것이 3기분 차임 연체입니다. 밀린 월세가 3개월치 이상 쌓인 적이 있다면 권리금 회수기회 자체를 주장하기 어렵습니다.
둘째, 임대인에게 거절할 정당한 사유가 있는 경우입니다.
- 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우
- 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우
- 해당 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우
- 임대인이 선택한 신규임차인이 이미 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우
셋째, 제10조의5에 따라 대규모점포·준대규모점포(전통시장 제외)와 국유·공유재산인 경우에는 권리금 규정이 적용되지 않습니다.
실무 팁
임차인에게는 신규임차인이 되려는 자의 자력과 의무 이행 능력에 관한 정보를 임대인에게 제공할 의무가 있습니다(제10조의4 제5항). 이걸 이행했다는 증거를 남겨야 나중에 방해행위를 다툴 때 유리합니다.
임대인에게 신규임차인을 주선할 때는 내용증명으로 통지하고, 거절 사유를 서면이나 문자로 받아 두십시오. 구두로만 오간 거절은 입증이 어렵습니다.
세금은 어떻게 되나
양도인(받는 쪽) — 권리금은 소득세법상 기타소득에 해당하며, 필요경비 60%가 인정되어 통상 8.8%(지방소득세 포함)가 원천징수됩니다. 연간 기타소득 규모에 따라 종합소득세 신고 대상이 될 수 있습니다.
부가가치세 — 양도인이 일반과세자라면 권리금에 부가세가 발생하고 세금계산서를 발급해야 합니다. 양수인은 이 세금계산서를 받아야 매입세액을 공제받을 수 있으니 계약 단계에서 부가세 별도인지 포함인지 명확히 하십시오.
양수인(주는 쪽) — 지급한 권리금은 영업권으로 무형자산에 계상하여 일정 기간 감가상각으로 비용 처리할 수 있습니다.
세무 처리는 사업 형태와 계약 구조(포괄양수도 여부 등)에 따라 달라집니다. 금액이 크다면 계약 전에 세무사와 상담하시기를 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 권리금 계약서를 꼭 써야 하나요?
법으로 강제되지는 않지만 반드시 쓰셔야 합니다. 국토교통부가 배포하는 상가건물 임대차 권리금 계약서 표준양식이 있으니 이를 기초로 특약을 더하는 방식이 안전합니다.
Q. 계약금은 얼마가 적당한가요?
관행상 10% 내외지만 정해진 비율은 없습니다. 중요한 건 금액이 아니라 정지조건 특약이 들어가 있느냐입니다.
Q. 임대인이 권리금을 직접 요구하면요?
제10조의4 제1항 제1호에 정면으로 해당하는 방해행위입니다. 요구 사실을 문자나 녹취로 남겨 두십시오.
Q. 신규임차인을 못 구하면 권리금은 포기해야 하나요?
임대인의 방해가 없었다면 법적으로 임대인에게 청구할 근거는 없습니다. 권리금 회수기회 보호는 임대인이 방해한 경우에 작동하는 제도입니다.
Q. 인수한 가게 매출이 들은 것과 다르면요?
양도인이 매출을 속였다면 기망에 의한 취소나 손해배상을 다툴 수 있습니다. 다만 입증이 관건이므로, 계약 전 POS 자료나 카드 매출 내역, 부가세 신고서를 직접 확인하시는 게 훨씬 확실합니다.
Q. 권리금 주고 들어가면 10년 영업이 보장되나요?
임대인과 새로 임대차계약을 체결했다면 본인 계약일 기준 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 하지만 기존 임차인의 지위를 승계하는 형식으로 계약했다면 전 임차인이 쓴 기간이 합산되어 훨씬 짧아집니다. 계약서 형식을 반드시 확인하십시오.
정리
권리금 양수도 계약에서 사고가 나는 지점은 늘 비슷합니다.
- 임대인 동의 없이 권리금부터 지급한 경우
- 시설물 목록과 사진을 남기지 않은 경우
- 정지조건 특약을 빠뜨린 경우
- 남은 갱신요구 기간을 계산하지 않은 경우
- 경업금지를 약정하지 않은 경우
다섯 가지만 챙겨도 대부분의 분쟁은 피할 수 있습니다. 수천만 원이 오가는 계약입니다. 계약서에 도장 찍기 전에 한 번 더 확인하십시오.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
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